Maklervertrag: Formen, Inhalte und was reingehört

Der Maklervertrag ist die Grundlage deines Provisionsanspruchs. Er entsteht in der Praxis oft nebenbei – und genau das ist die Ursache für die meisten Auseinandersetzungen.

Hinweis: Dieser Beitrag beschreibt die Praxis und ersetzt keine Rechtsberatung. Vertragsmuster gehören anwaltlich geprüft, insbesondere bei vorformulierten Klauseln.

Wie ein Maklervertrag entsteht

Ein Maklervertrag kommt durch Angebot und Annahme zustande. Das kann ausdrücklich geschehen – oder konkludent, etwa wenn ein Interessent ein Exposé mit deutlichem Provisionshinweis anfordert und daraufhin deine Leistungen in Anspruch nimmt.

Wichtige Ausnahme: Beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher ist die Textform vorgeschrieben (§ 656a BGB). Ein konkludenter oder mündlicher Vertrag ist dort unwirksam. Siehe Provisionsteilung.

Die Vertragsarten

Einfacher Maklerauftrag. Der Auftraggeber darf weitere Makler beauftragen und selbst verkaufen. Du bist zu keiner Tätigkeit verpflichtet, hast aber auch keine Sicherheit.

Alleinauftrag. Der Auftraggeber verpflichtet sich, keinen weiteren Makler einzuschalten. Du verpflichtest dich im Gegenzug zur Tätigkeit. Der Auftraggeber darf in der Regel weiterhin selbst verkaufen.

Qualifizierter Alleinauftrag. Zusätzlich verpflichtet sich der Auftraggeber, Interessenten an dich zu verweisen. Gegenüber Verbrauchern sind solche Klauseln in vorformulierten Verträgen kritisch und regelmäßig Gegenstand von Streit – sie gehören anwaltlich formuliert.

Welche Form du wann anstrebst und wie du sie begründest, steht in Alleinauftrag oder Allgemeinauftrag.

Was in den Vertrag gehört

Die Parteien. Vollständig, mit Anschrift. Bei mehreren Eigentümern: alle, sonst fehlt die Berechtigung.

Das Objekt. Eindeutig bezeichnet, mit Adresse und möglichst Grundbuchbezug.

Die Leistung. Was du konkret tust – Bewertung, Exposé, Inserate, Besichtigungen, Verhandlungsführung, Begleitung bis zum Notar. Beim Alleinauftrag ist das keine Formalie, sondern die Gegenleistung für die Bindung.

Die Provision. Höhe, Bemessungsgrundlage, Umsatzsteuer, Fälligkeit. Die Fälligkeit knüpft üblicherweise an den wirksamen Abschluss des Hauptvertrags an.

Die Laufzeit. Bei Alleinaufträgen üblich sind drei bis sechs Monate. Automatische Verlängerungsklauseln sind gegenüber Verbrauchern in vorformulierten Verträgen streitanfällig – hier ist Vorsicht geboten.

Die Widerrufsbelehrung. Bei Verbrauchern praktisch immer erforderlich, siehe Widerrufsrecht bei Maklerverträgen.

Die Erklärung zum vorzeitigen Leistungsbeginn. Der Satz, ohne den du bei einem Widerruf leer ausgehst.

Datenschutzhinweis. Nach Art. 13 DSGVO, siehe DSGVO im Maklerbüro.

Klauseln, die regelmäßig scheitern

In vorformulierten Verträgen mit Verbrauchern werden folgende Regelungen von Gerichten häufig beanstandet:

Zu lange Bindungsfristen ohne sachlichen Grund.

Pauschale Aufwendungsersatzansprüche, die unabhängig vom tatsächlichen Aufwand anfallen.

Provisionspflicht bei Eigenverkauf durch den Auftraggeber – in dieser Pauschalität regelmäßig unwirksam.

Fortgeltung nach Vertragsende ohne zeitliche Begrenzung und ohne Bezug zu einer konkreten Nachweistätigkeit.

Automatische Verlängerung in unangemessener Länge.

Die Konsequenz einer unwirksamen Klausel ist im Verbrauchervertrag hart: Sie fällt ersatzlos weg, eine „geltungserhaltende Reduktion" auf das gerade noch Zulässige findet nicht statt.

Der Nachweis, der später zählt

Im Streitfall geht es fast nie um den Vertrag selbst, sondern um zwei Fragen: Warst du ursächlich? Und: Kannst du das belegen?

Deshalb gehört zur Vertragsführung die Dokumentation dazu:

• Wann wurde welchem Interessenten welches Objekt nachgewiesen?
• Wann fand die Besichtigung statt?
• Welche Kommunikation gab es?

Ein Maklerbüro, das diese Belege in fünf Minuten zusammenstellen kann, gewinnt solche Auseinandersetzungen. Eines, das dafür durch drei Jahre alte Mailverläufe suchen muss, verliert sie oft – nicht in der Sache, sondern an der Beweislast.