Alleinauftrag oder Allgemeinauftrag: was du dem Eigentümer sagen solltest

Die Begriffe im Überblick: Alleinauftrag, einfacher Maklerauftrag und qualifizierter Alleinauftrag.

Die Frage nach der Auftragsart kommt in fast jedem Erstgespräch – meist in der Form: „Können wir das nicht erstmal offen lassen und schauen, wer schneller ist?"

Die Antwort darauf entscheidet häufig darüber, ob die Vermarktung gut läuft oder zäh wird.

Die drei Formen im Überblick

Der einfache Maklerauftrag (Allgemeinauftrag). Der Eigentümer beauftragt mehrere Makler und darf auch selbst verkaufen. Provision bekommt, wer nachweislich vermittelt hat. Für den Makler: hohes Risiko, geringe Planbarkeit.

Der Alleinauftrag. Nur ein Makler wird beauftragt. Der Eigentümer verpflichtet sich, während der Laufzeit keinen weiteren Makler einzuschalten – darf aber in der Regel selbst verkaufen. Der Makler verpflichtet sich im Gegenzug zu konkreten Tätigkeiten.

Der qualifizierte Alleinauftrag. Wie der Alleinauftrag, aber der Eigentümer verpflichtet sich zusätzlich, Interessenten an den Makler zu verweisen, statt selbst abzuschließen. Diese Klausel ist gegenüber Verbrauchern nur eingeschränkt wirksam und sollte anwaltlich geprüft formuliert sein.

Warum der Alleinauftrag für den Eigentümer besser ist

Das ist der Kern des Gesprächs – und die meisten Makler argumentieren an dieser Stelle aus ihrer eigenen Perspektive („Ich brauche Planungssicherheit"). Das überzeugt niemanden.

Die Argumente, die aus Eigentümersicht funktionieren:

Ein Objekt bei fünf Maklern wirkt wie ein Ladenhüter. Interessenten sehen dieselbe Immobilie mehrfach, teils mit unterschiedlichen Preisen und Fotos. Der Eindruck: Das läuft schon lange und keiner will es. Das kostet real Geld beim Preis.

Preisverhandlung von hinten. Wenn mehrere Makler dasselbe Objekt anbieten, entsteht ein Wettbewerb – aber nicht um den besten Preis, sondern um den schnellsten Abschluss. Das geht zulasten des Verkäufers.

Investition in die Vermarktung. Professionelle Fotos, Grundrisse, Drohnenaufnahmen, Home Staging kosten Geld. Kein Makler investiert das in ein Objekt, bei dem er das Risiko trägt, leer auszugehen.

Ein Ansprechpartner. Der Eigentümer bekommt einen strukturierten Ablauf und einen regelmäßigen Bericht statt fünf Anrufe pro Woche von verschiedenen Büros.

Wie du den Nachteil ehrlich benennst

Der Eigentümer hört bei „Alleinauftrag" vor allem: Ich binde mich. Das ist ein berechtigter Einwand, und ihn wegzureden funktioniert nicht.

Der ehrliche Umgang: die Bindung begrenzen und dafür verbindlich werden.

„Sie binden sich für sechs Monate an mich – dafür binde ich mich an konkrete Leistungen: professionelle Fotos, Exposé innerhalb von zehn Tagen, Inserat auf den drei großen Portalen, und Sie bekommen jeden Freitag einen Bericht, was passiert ist. Wenn ich das nicht liefere, haben Sie einen Grund, den Vertrag zu beenden."

Das dreht die Bindung von einer Einschränkung in eine gegenseitige Verpflichtung. Der Wochenbericht ist dabei das stärkste Argument – siehe Der Eigentümer-Wochenbericht.

Übliche Laufzeiten

In der Praxis haben sich drei bis sechs Monate etabliert, mit stillschweigender Verlängerung um jeweils drei Monate, sofern nicht gekündigt wird.

Wichtig: Bei Verträgen mit Verbrauchern gelten Vorgaben zu Widerruf und zur Wirksamkeit von Klauseln in vorformulierten Verträgen. Automatische Verlängerungsklauseln sind ein häufiger Streitpunkt. Was du dabei beachten musst, steht in Widerrufsrecht bei Maklerverträgen und Maklervertrag: Formen und Inhalte.

Wenn der Eigentümer beim Allgemeinauftrag bleibt

Das ist kein Grund, den Auftrag abzulehnen – aber ein Grund, deine Investition anzupassen. Ehrlich gesagt:

„Das können wir gerne so machen. Dann bitte ich Sie nur um Verständnis, dass ich in diesem Fall auf die aufwendige Bildproduktion verzichte – die rechnet sich für mich nur bei einem Alleinauftrag."

Das ist transparent, nicht beleidigt, und lässt die Tür offen. Erfahrungsgemäß kommt ein erheblicher Teil dieser Eigentümer nach sechs bis acht Wochen zurück, wenn sich nichts getan hat.

Dieser Artikel gibt die Praxis wieder und ersetzt keine Rechtsberatung. Vertragsmuster solltest du anwaltlich prüfen lassen.