Fachbegriffe für Maklerbüros.

Ein Alleinauftrag ist ein Maklervertrag, bei dem sich der Auftraggeber verpflichtet, während der Laufzeit keinen weiteren Makler mit der Vermittlung zu beauftragen.

Im Gegenzug verpflichtet sich der Makler, aktiv tätig zu werden – anders als beim einfachen Auftrag, bei dem keine Tätigkeitspflicht besteht. Übliche Laufzeiten liegen bei drei bis sechs Monaten. Der Auftraggeber darf in der Regel weiterhin selbst verkaufen; erst der qualifizierte Alleinauftrag schränkt auch das ein.

Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung, bis er im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist.

Sie wird nach der Beurkundung in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie zwischenzeitlich anderweitig veräußert oder belastet. Ihre Eintragung ist üblicherweise Voraussetzung für die Fälligkeit des Kaufpreises.

Beim einfachen Maklerauftrag (auch Allgemeinauftrag) darf der Auftraggeber mehrere Makler parallel beauftragen und zusätzlich selbst verkaufen.

Der Makler trifft keine Tätigkeitspflicht, hat aber auch keine Planungssicherheit. Provision erhält, wer den Abschluss nachweislich verursacht hat. In der Praxis führt diese Form häufig dazu, dass dasselbe Objekt mehrfach und teils mit abweichenden Angaben inseriert wird, was am Markt wie ein Ladenhüter wirkt.

Das Erbbaurecht ist das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten oder zu unterhalten, gegen Zahlung eines Erbbauzinses.

Käufer erwerben das Gebäude, nicht das Grundstück. Laufzeit, Erbbauzins und die Regelungen zum Ablauf sind für die Finanzierung entscheidend – viele Banken bewerten Erbbaurechtsobjekte zurückhaltender.

Das Grundbuch ist das amtliche Verzeichnis der Grundstücke mit Angaben zu Eigentümern, Lasten und Beschränkungen.

Abteilung I nennt die Eigentümer, Abteilung II Lasten und Beschränkungen wie Wegerechte oder Wohnrechte, Abteilung III die Grundpfandrechte. Für die Vermarktung sollte ein aktueller Auszug vorliegen, der nicht älter als drei Monate ist.

Der Maklervertrag ist die Vereinbarung zwischen Makler und Auftraggeber, die den Provisionsanspruch begründet.

Beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher bedarf er nach § 656a BGB der Textform; ein mündlicher Vertrag ist in diesen Fällen unwirksam. Zum Vertrag gehören außerdem regelmäßig eine Widerrufsbelehrung und ein Datenschutzhinweis.

Inventar sind bewegliche Gegenstände, die zusammen mit der Immobilie verkauft werden – etwa Einbauküche, Markise oder Gartenhaus.

Es sollte im Kaufvertrag mit Wertangabe gesondert aufgeführt werden, weil darauf keine Grunderwerbsteuer anfällt. Die Bewertung muss realistisch sein; überhöhte Ansätze werden von Finanzämtern beanstandet.

Der Nießbrauch berechtigt eine Person, eine Immobilie umfassend zu nutzen und daraus Erträge zu ziehen – etwa Mieteinnahmen.

Er geht weiter als das Wohnrecht und wirkt sich entsprechend stärker auf den Verkehrswert aus. Nießbrauchrechte sind in der Praxis häufig bei Übertragungen innerhalb der Familie anzutreffen.

Ein Notaranderkonto ist ein Treuhandkonto des Notars, über das der Kaufpreis abgewickelt wird.

Es kommt nur zum Einsatz, wenn ein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht – etwa bei komplexen Ablösungen. Im Regelfall zahlt der Käufer heute direkt an den Verkäufer, sobald die Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen.

Der Kaufvertrag über eine Immobilie wird erst mit notarieller Beurkundung wirksam; der Notar verliest den vollständigen Vertrag im Termin.

Bei Verträgen zwischen Unternehmer und Verbraucher muss der Entwurf dem Verbraucher mindestens zwei Wochen vorher vorliegen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Die Beurkundung dauert je nach Vertrag vierzig Minuten bis eine Stunde.

Der qualifizierte Alleinauftrag verpflichtet den Auftraggeber zusätzlich, Interessenten an den Makler zu verweisen, statt selbst abzuschließen.

Gegenüber Verbrauchern sind solche Klauseln in vorformulierten Verträgen rechtlich heikel und häufig Gegenstand von Streitigkeiten. Sie sollten anwaltlich formuliert werden.

Ein Wohnrecht berechtigt eine Person, eine Immobilie oder Teile davon zu bewohnen, ohne Eigentümer zu sein.

Es wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und mindert den Verkehrswert erheblich, weil es den Käufer in der Nutzung beschränkt. Bei der Bewertung ist es zwingend zu berücksichtigen.

Die Eigentümerversammlung ist das Beschlussorgan einer Wohnungseigentümergemeinschaft und entscheidet über Verwaltung, Instandhaltung und Sanierungen.

Die Protokolle der letzten drei Versammlungen gehören zu den wichtigsten Unterlagen bei der Vermarktung: Aus ihnen ergeben sich anstehende Maßnahmen, Streitigkeiten und die Stimmung in der Gemeinschaft.

Das Exposé ist die zusammenfassende Objektdarstellung mit Bildern, Grundriss, Eckdaten, Beschreibung und den gesetzlichen Pflichtangaben.

Interessenten verbringen beim ersten Kontakt meist nur zwanzig bis vierzig Sekunden damit. Entscheidend sind daher Titelbild, Eckdaten und die ersten Zeilen der Beschreibung – nicht der vollständige Fließtext.

Gemeinschaftseigentum sind die Teile eines Gebäudes, die allen Eigentümern gemeinsam gehören – etwa Dach, Fassade, Treppenhaus und tragende Wände.

Instandhaltung und Sanierung des Gemeinschaftseigentums werden aus der Rücklage und über Sonderumlagen finanziert und in der Eigentümerversammlung beschlossen. Für Kaufinteressenten ist der Zustand oft wichtiger als die Wohnung selbst.

Der Grundriss ist die maßstäbliche Darstellung der Raumaufteilung einer Etage und gehört zu den meistbeachteten Bestandteilen eines Exposés.

Ein sauber gezeichneter, möblierter Grundriss erhöht die Zahl der Anfragen spürbar. Alte Baupläne wirken dagegen abschreckend und erschweren die Vorstellung des Schnitts.

Die Teilungserklärung regelt die Aufteilung eines Gebäudes in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum und ist Grundlage jeder Eigentumswohnung.

Sie legt außerdem Sondernutzungsrechte, Stimmrechte und häufig Verwendungsbeschränkungen fest. Bei der Vermarktung gehört sie zu den Unterlagen, die früh angefordert werden sollten – die Beschaffung über den Verwalter kann Wochen dauern.

Die Wohnfläche ist die anrechenbare Grundfläche der Räume einer Wohnung, üblicherweise berechnet nach der Wohnflächenverordnung.

Balkone und Terrassen werden je nach Berechnungsgrundlage nur anteilig angerechnet, Räume unter Dachschrägen abhängig von der Höhe. Falsche Flächenangaben können Schadensersatzansprüche auslösen – auch wenn sie vom Eigentümer stammen.

Der Angebotspreis ist der im Inserat genannte Preis und bestimmt maßgeblich, wie viele Interessenten das Objekt überhaupt sehen.

Suchende filtern in runden Beträgen. Ein Angebotspreis knapp über einer Schwelle – etwa 505.000 statt 499.000 Euro – schließt alle Suchen mit Obergrenze 500.000 aus und kostet damit real Anfragen.

Das Bestellerprinzip besagt, dass derjenige die Maklerprovision zahlt, der den Makler beauftragt hat.

Bei der Wohnungsvermittlung gilt es seit 2015 verbindlich: Wer den Makler bestellt, zahlt. Beim Immobilienverkauf gilt kein reines Bestellerprinzip, sondern die Regeln zur Provisionsteilung.

Beim Bieterverfahren geben Interessenten bis zu einem Stichtag Gebote ab, aus denen der Eigentümer frei auswählt.

Es ist keine Auktion im rechtlichen Sinne: Der Eigentümer ist an kein Gebot gebunden und muss nicht das höchste annehmen. Die Spielregeln müssen allen Beteiligten vorher identisch und schriftlich mitgeteilt werden, sonst entsteht schnell der Vorwurf der Manipulation.

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert für den Quadratmeter Grund und Boden in einer Zone, ermittelt vom örtlichen Gutachterausschuss.

Er ist eine Orientierungsgröße, kein Marktpreis: Zuschnitt, Bebaubarkeit und Lage innerhalb der Zone können erheblich abweichen. Für die Argumentation im Eigentümergespräch ist er trotzdem eine belastbare Grundlage.

Eine Finanzierungsbestätigung ist die meist unverbindliche Auskunft einer Bank, dass ein Darlehen in bestimmter Höhe für den Kunden grundsätzlich darstellbar erscheint.

Sie ersetzt keine verbindliche Darlehenszusage und sagt nichts über die Bewertung des konkreten Objekts aus. Achte auf das Ausstellungsdatum und darauf, dass die Summe Kaufpreis plus Kaufnebenkosten abdeckt.

Die Grunderwerbsteuer fällt beim Erwerb eines Grundstücks an und wird von den Bundesländern festgelegt.

Die Sätze liegen je nach Land zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Mitverkauftes Inventar unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer, sofern es im Kaufvertrag gesondert und realistisch bewertet ausgewiesen wird.

Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht, mit dem ein Grundstück zur Sicherung eines Darlehens belastet wird.

Sie steht in Abteilung III des Grundbuchs. Beim Verkauf wird üblicherweise geregelt, dass bestehende Grundschulden aus dem Kaufpreis abgelöst und gelöscht werden; die Kostentragung gehört in den Kaufvertrag.

Das Hausgeld ist der monatliche Beitrag, den Wohnungseigentümer an die Gemeinschaft zahlen – für Betriebskosten, Verwaltung und die Instandhaltungsrücklage.

Ein Teil davon ist auf Mieter umlagefähig, der Rest nicht. Für Kaufinteressenten ist die Aufschlüsselung wichtiger als die Gesamthöhe, weil sie zeigt, welcher Anteil dauerhafte Kosten sind.

Bei der Innenprovision zahlt allein der Verkäufer die Maklerprovision, der Käufer trägt keinen Anteil.

Dieses Modell ist seit der Neuregelung der Provisionsteilung in weiten Teilen Deutschlands zum Standard geworden, weil es rechtlich unkompliziert ist und die Vermarktung gegenüber Käufern erleichtert.

Die Instandhaltungsrücklage ist der angesparte Betrag der Eigentümergemeinschaft für künftige Reparaturen und Sanierungen am Gemeinschaftseigentum.

Eine niedrige Rücklage bei anstehenden Sanierungen ist ein deutliches Preisargument, weil sie eine spätere Sonderumlage wahrscheinlich macht. Die Höhe sollte im Exposé genannt werden.

Kaufnebenkosten sind die zusätzlich zum Kaufpreis anfallenden Kosten aus Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuchamt und gegebenenfalls Maklerprovision.

Je nach Bundesland und Provisionsmodell liegen sie insgesamt etwa zwischen zehn und fünfzehn Prozent des Kaufpreises. Die Grunderwerbsteuer allein reicht je nach Land von 3,5 bis 6,5 Prozent.

Die Maklerprovision ist das Entgelt für den Nachweis oder die Vermittlung einer Gelegenheit zum Vertragsabschluss und wird üblicherweise erst mit wirksamem Abschluss des Hauptvertrags fällig.

Die Höhe ist frei verhandelbar; verbreitet sind je nach Region 3 bis 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer je Seite. Voraussetzung ist ein wirksamer Maklervertrag und die Ursächlichkeit der Maklertätigkeit für den Abschluss.

Beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher gilt seit Dezember 2020, dass die Maklerprovision zwischen den Parteien geteilt wird.

Bei Doppeltätigkeit müssen beide Seiten dieselbe Provision zahlen (§ 656c BGB) – abweichende Vereinbarungen machen beide unwirksam. Hat nur eine Seite beauftragt, darf die andere höchstens die Hälfte übernehmen (§ 656d BGB), und der Anspruch entsteht erst, wenn die Zahlung des Auftraggebers nachgewiesen ist.

Eine Sonderumlage ist eine zusätzliche Zahlung der Wohnungseigentümer, wenn die Rücklage für eine beschlossene Maßnahme nicht ausreicht.

Beschlossene oder absehbare Sonderumlagen sind aufklärungspflichtig: Wer sie kennt und verschweigt, riskiert Schadensersatzansprüche des Käufers.

Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert einer Immobilie aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen ähnlicher Objekte abgeleitet.

Es ist bei Eigentumswohnungen und Reihenhäusern das aussagekräftigste Verfahren, weil dort ausreichend Vergleichsfälle existieren. Angebotspreise aus Portalen sind dafür ungeeignet – maßgeblich sind abgeschlossene Kaufpreise.

Der Verkehrswert ist der Preis, der zum Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für eine Immobilie zu erzielen wäre.

Er ist in § 194 BauGB definiert und wird über Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren ermittelt. Der tatsächlich erzielte Kaufpreis kann davon abweichen, weil er auch von Vermarktung, Zeitdruck und Verhandlungsgeschick abhängt.

Maklerbüros unterliegen unterschiedlichen Aufbewahrungsfristen aus Handels-, Steuer- und Geldwäscherecht – von fünf bis zehn Jahren.

Jahresabschlüsse und Handelsbücher zehn Jahre, Buchungsbelege acht Jahre, Handelsbriefe sechs Jahre, Unterlagen nach dem Geldwäschegesetz fünf Jahre. Parallel verlangt die DSGVO die Löschung, sobald der Zweck entfällt – aufzulösen ist das über ein dokumentiertes Löschkonzept.

Makler und Verkäufer müssen über Umstände aufklären, die für die Kaufentscheidung erkennbar wesentlich sind und die sie kennen oder kennen müssten.

Dazu gehören bekannte Mängel, anstehende Sonderumlagen, Rechtsstreitigkeiten und Beschränkungen aus dem Grundbuch. Angaben ins Blaue hinein können Schadensersatzansprüche auslösen – ein Vorbehalt in der Art „Angaben laut Eigentümer“ schützt nur begrenzt.

Ein Auftragsverarbeitungsvertrag regelt nach Art. 28 DSGVO, wie ein Dienstleister personenbezogene Daten im Auftrag des Verantwortlichen verarbeitet.

Er ist Voraussetzung für den Einsatz jeder Software, die Kundendaten verarbeitet – auch für Hoster, externe Buchhaltung oder Telefondienste. Ohne AVV ist die Weitergabe der Daten unzulässig.

Der Bedarfsausweis berechnet den Energiebedarf eines Gebäudes anhand seiner baulichen und technischen Eigenschaften, unabhängig vom Nutzerverhalten.

Er kostet meist 300 bis 500 Euro, benötigt Unterlagen oder eine Begehung und ist aussagekräftiger als der Verbrauchsausweis. Für Wohngebäude mit bis zu vier Einheiten und Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist er vorgeschrieben, sofern das Gebäude nicht entsprechend nachgerüstet wurde.

Maklerbüros verarbeiten besonders sensible personenbezogene Daten und benötigen dafür ein Verarbeitungsverzeichnis, Informationspflichten, ein Löschkonzept und Auftragsverarbeitungsverträge.

Ein interner Datenschutzbeauftragter ist erst ab zwanzig Personen erforderlich, die ständig mit automatisierter Verarbeitung befasst sind – die meisten Büros liegen darunter. Typische Baustellen sind Besichtigungslisten, private Mobiltelefone und die Kontaktaufnahme Jahre nach dem Verkauf.

Der Energieausweis dokumentiert die energetische Qualität eines Gebäudes und muss Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorgelegt und bei Vertragsschluss übergeben werden.

Er ist zehn Jahre gültig. Es gibt den Verbrauchsausweis (auf Basis des tatsächlichen Verbrauchs, günstiger) und den Bedarfsausweis (auf Basis einer technischen Berechnung, aussagekräftiger). Für bestimmte ältere Wohngebäude mit bis zu vier Einheiten ist der Bedarfsausweis vorgeschrieben.

Immobilienmakler sind Verpflichtete nach dem Geldwäschegesetz und müssen bei Kaufvermittlungen beide Vertragsparteien identifizieren, sobald ernsthaftes Interesse besteht.

Dazu kommen eine dokumentierte Risikoanalyse, interne Sicherungsmaßnahmen und die Pflicht zur Verdachtsmeldung an die FIU. Die erhobenen Unterlagen sind fünf Jahre aufzubewahren.

In jeder kommerziellen Immobilienanzeige müssen Art des Energieausweises, Energiekennwert, wesentlicher Energieträger, Baujahr und Energieeffizienzklasse angegeben werden.

Grundlage ist das Gebäudeenergiegesetz. Fehlende Angaben sind bußgeldbewehrt und werden regelmäßig von Wettbewerbern abgemahnt. Ein Verweis auf das Exposé ersetzt die Angaben im Portalinserat nicht.

Textform bedeutet eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, in der die Person des Erklärenden genannt ist – eine eigenhändige Unterschrift ist nicht erforderlich.

Eine E-Mail genügt der Textform, ein bloßer Klick auf einer Website in der Regel nicht ohne Weiteres. Für Maklerverträge über Wohnimmobilien mit Verbrauchern ist die Textform gesetzlich vorgeschrieben.

Verbraucher ist nach § 13 BGB jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können.

Die Einordnung entscheidet über Textformerfordernis, Widerrufsrecht und die Regeln zur Provisionsteilung. Wer als Kapitalanleger im Rahmen gewerblicher Tätigkeit kauft, ist kein Verbraucher – die Einordnung sollte dokumentiert werden.

Der Verbrauchsausweis weist den Energieverbrauch eines Gebäudes auf Grundlage der Abrechnungen der letzten drei Jahre aus.

Er ist mit etwa 50 bis 150 Euro deutlich günstiger als der Bedarfsausweis, hängt aber stark vom Heizverhalten der Bewohner ab und sagt wenig über die Bausubstanz aus.

Verbraucher können Maklerverträge, die außerhalb von Geschäftsräumen oder im Fernabsatz geschlossen wurden, innerhalb von 14 Tagen widerrufen.

Ohne ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung verlängert sich die Frist auf zwölf Monate und 14 Tage. Wer vor Ablauf der Frist tätig werden will, benötigt zusätzlich die ausdrückliche Aufforderung des Verbrauchers zum vorzeitigen Leistungsbeginn – andernfalls besteht bei einem Widerruf regelmäßig kein Anspruch auf Wertersatz.

Die Antwortzeit ist die Spanne zwischen dem Eingang einer Interessentenanfrage und der ersten Reaktion des Maklers.

Eine Untersuchung des MIT gemeinsam mit InsideSales zeigt, dass eine Reaktion innerhalb von fünf statt dreißig Minuten die Wahrscheinlichkeit, den Interessenten überhaupt zu erreichen, um das 21-Fache erhöht. Die meisten Maklerbüros kennen ihre eigene durchschnittliche Antwortzeit nicht.

Ein Eigentümer-Lead ist der Kontakt zu einer Person mit möglicher Verkaufsabsicht, meist erzeugt über eine Online-Bewertungsanfrage.

Solche Kontakte werden häufig an mehrere Makler gleichzeitig weitergeleitet, weshalb die Reaktionsgeschwindigkeit über den Auftrag entscheidet. Etwa zwei Drittel führen nicht kurzfristig zum Verkauf, verkaufen aber später – Nachverfolgung über Monate ist deshalb entscheidend.

Nachfassen bezeichnet die erneute Kontaktaufnahme mit einem Interessenten, der nach Anfrage oder Besichtigung nicht von sich aus reagiert hat.

Bewährt hat sich ein Rhythmus von drei Tagen, zehn Tagen und vier Wochen, jeweils mit einem konkreten Anlass statt einer offenen Frage. Der häufigste Grund für ausbleibendes Nachfassen ist nicht Zeitmangel, sondern das Fehlen einer Wiedervorlage.

Die Objektaufnahme ist der Vor-Ort-Termin, bei dem der Makler die Immobilie vermisst, fotografiert und alle vermarktungsrelevanten Angaben erfasst.

Sie steht am Anfang der Vermarktung und dauert je nach Objekt ein bis zwei Stunden. Fotografiert werden sollte auch das Unschöne – es wird später für die Argumentation gegenüber Eigentümer und Käufer gebraucht.

Eine Wiedervorlage ist eine terminierte Erinnerung, einen Vorgang zu einem späteren Zeitpunkt wieder aufzunehmen.

Im Maklerbüro ist sie das entscheidende Werkzeug gegen vergessene Zusagen: Jede Aussage wie „ich melde mich nächste Woche“ sollte im Moment des Aussprechens ein Datum bekommen. Ohne Wiedervorlage existiert die Verpflichtung nur beim Kunden.