Provisionsteilung beim Immobilienverkauf: die Regeln seit 2020

Zum 23. Dezember 2020 hat der Gesetzgeber die Verteilung der Maklerkosten beim Verkauf von Wohnimmobilien neu geregelt. Die Regeln sind überschaubar – die Fehler in der Umsetzung teuer.

Hinweis: Dieser Beitrag beschreibt die Praxis und ersetzt keine Rechtsberatung. Vertragsmuster gehören anwaltlich geprüft.

Für welche Fälle die Regeln gelten

Die §§ 656a bis 656d BGB gelten nur, wenn alle folgenden Punkte zutreffen:

• Es geht um den Kauf (nicht Miete)
• eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung
• und der Käufer ist Verbraucher

Nicht erfasst sind also: Mehrfamilienhäuser, Grundstücke ohne Wohngebäude, Gewerbeobjekte, und Fälle, in denen der Käufer als Unternehmer kauft.

Die drei Kernregeln

1. Textform (§ 656a BGB). Der Maklervertrag über solche Objekte bedarf der Textform. Mündlich geschlossene Verträge sind unwirksam – auch der Provisionsanspruch. Textform heißt: lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, also auch E-Mail. Eine Unterschrift ist nicht nötig, ein Klick auf einer Website reicht aber nicht ohne Weiteres.

2. Doppeltätigkeit nur bei gleicher Provision (§ 656c BGB). Wenn du für beide Seiten tätig wirst, darfst du dich nur von beiden in gleicher Höhe bezahlen lassen. Vereinbarst du mit einer Seite mehr, sind beide Vereinbarungen unwirksam – du bekommst dann gar nichts.

3. Höchstens hälftige Abwälzung (§ 656d BGB). Wenn nur eine Seite dich beauftragt hat, darf sich die andere Seite höchstens zur Hälfte an der Provision beteiligen. Zusätzlich gilt: Die Verpflichtung des Nicht-Auftraggebers wird erst wirksam, wenn der Auftraggeber nachweist, dass er seinen Anteil gezahlt hat.

Die zulässigen Modelle in der Praxis

Innenprovision. Nur der Verkäufer zahlt, der Käufer zahlt nichts. Immer zulässig, und in vielen Regionen inzwischen das Standardmodell.

Doppeltätigkeit, geteilt. Beide beauftragen dich, beide zahlen dieselbe Summe – typisch je 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer. Zulässig, solange die Beträge identisch sind.

Abwälzung bis zur Hälfte. Der Verkäufer beauftragt dich und vereinbart mit dem Käufer, dass dieser höchstens die Hälfte übernimmt. Zulässig, wenn die Zahlung des Auftraggebers nachgewiesen wird.

Nicht zulässig: Der Käufer zahlt die volle Provision, obwohl nur der Verkäufer beauftragt hat. Das war früher in weiten Teilen Deutschlands üblich und ist heute unwirksam.

Die häufigsten Fehler

Ungleiche Provision bei Doppeltätigkeit. Auch kleine Abweichungen führen zur Unwirksamkeit beider Vereinbarungen. Wer mit dem Verkäufer 3 Prozent und mit dem Käufer 3,57 Prozent vereinbart, verliert den Anspruch gegen beide.

Der fehlende Zahlungsnachweis. Bei der Abwälzung nach § 656d wird der Anspruch gegen den Käufer erst fällig, wenn der Verkäufer gezahlt hat und das nachgewiesen ist. Wer das nicht sauber dokumentiert, hat ein Durchsetzungsproblem.

Falsche Objekteinordnung. Ein Zweifamilienhaus, in dem eine Einheit vermietet ist – gilt das als Einfamilienhaus? Solche Grenzfälle sind streitanfällig. Im Zweifel behandelst du den Fall besser nach den strengeren Regeln.

Der Käufer ist doch Unternehmer. Wer als Kapitalanleger im Rahmen gewerblicher Tätigkeit kauft, ist kein Verbraucher. Die Einordnung solltest du dokumentieren, statt sie zu unterstellen.

Was sich praktisch verändert hat

Die Regeln haben den Markt spürbar in Richtung Innenprovision verschoben, besonders in Regionen mit hoher Nachfrage. Für Makler heißt das: Die Provisionsverhandlung findet mit dem Eigentümer statt, nicht mit dem Käufer.

Das macht das Erstgespräch wichtiger – und die Frage, ob du den Alleinauftrag bekommst. Denn wer nur einen von fünf Aufträgen hat, verhandelt schlechter. Siehe Alleinauftrag oder Allgemeinauftrag und Das Erstgespräch mit dem Eigentümer.