Pflichten für Makler: was bei jedem Auftrag zu beachten ist

Kurz beantwortet: Bei jedem Auftrag greifen Pflichten aus fünf Bereichen – Gewerbeerlaubnis und Weiterbildung, Textform und Widerrufsbelehrung beim Maklervertrag, Pflichtangaben im Inserat aus dem Gebäudeenergiegesetz, Identifizierung nach dem Geldwäschegesetz sowie Datenschutz und Aufbewahrung. Die vier häufigsten Fehler sind ein zu spät geschlossener Maklervertrag, eine fehlende Widerrufsbelehrung, unvollständige Pflichtangaben und eine vergessene Geldwäscheprüfung.

Der Makleralltag ist rechtlich dichter geworden. Provisionsteilung, Geldwäscheprüfung, Energieausweis, Datenschutz – jede dieser Pflichten hat einen eigenen Zeitpunkt, an dem sie greift, und eigene Folgen, wenn man sie versäumt.

Dieser Artikel ist eine Landkarte: Er zeigt, was wann relevant wird und wo du tiefer nachlesen solltest. Einzelne Fachbegriffe sind kurz erklärt im Glossar.

Wichtiger Hinweis: Dieser Beitrag gibt praktische Erfahrung aus dem Maklerberuf wieder und ersetzt keine Rechtsberatung. Rechtsstand und Auslegung ändern sich; im Einzelfall gehört die Prüfung zu deinem Anwalt oder deinem Verband.

Vor dem Auftrag

Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO. Ohne sie darfst du nicht vermitteln. Dazu kommt seit 2018 eine Weiterbildungspflicht von 20 Stunden in drei Jahren für Makler und Verwalter – auch für Beschäftigte, die unmittelbar mitwirken. Die Nachweise musst du aufbewahren.

Berufshaftpflicht. Für Makler nicht gesetzlich vorgeschrieben (anders als für Verwalter), aber praktisch unverzichtbar.

Beim Abschluss des Maklervertrags

Textform bei Wohnimmobilien. Beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher bedarf der Maklervertrag der Textform (§ 656a BGB). Ein rein mündlicher Vertrag ist in diesen Fällen unwirksam – und damit dein Provisionsanspruch. Mehr in Maklervertrag: Formen und Inhalte.

Widerrufsbelehrung bei Verbrauchern. Verträge, die außerhalb deiner Geschäftsräume oder im Fernabsatz geschlossen werden – also am Küchentisch des Eigentümers oder per Mail – geben dem Verbraucher ein 14-tägiges Widerrufsrecht. Ohne ordnungsgemäße Belehrung verlängert sich diese Frist erheblich. Details in Widerrufsrecht bei Maklerverträgen.

Provisionsvereinbarung. Seit Dezember 2020 gelten beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher die §§ 656c und 656d BGB: Bei Doppeltätigkeit müssen beide Seiten dieselbe Provision zahlen; bei einseitiger Beauftragung darf der Käufer höchstens die Hälfte übernehmen. Siehe Provisionsteilung.

Bei der Vermarktung

Pflichtangaben im Inserat. Aus dem Gebäudeenergiegesetz ergeben sich Angaben, die in jeder kommerziellen Immobilienanzeige stehen müssen – Art des Ausweises, Energiekennwert, Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse. Fehlende Angaben sind bußgeldbewehrt und ein häufiger Abmahngrund. Siehe Energieausweis: Pflichtangaben.

Richtige Angaben. Wohnflächen, Baujahre und Zustandsangaben müssen zutreffen. Angaben „ins Blaue hinein" können Schadensersatzansprüche auslösen – auch wenn du sie vom Eigentümer übernommen hast. Ein Vorbehalt („Angaben laut Eigentümer") hilft nur begrenzt.

Aufklärungspflichten. Du musst über Umstände aufklären, die für die Entscheidung erkennbar wesentlich sind und die du kennst oder kennen musst – etwa bekannte Mängel, laufende Rechtsstreitigkeiten oder anstehende Sonderumlagen.

Bei Interessenten und Abschluss

Identifizierung nach dem Geldwäschegesetz. Makler sind Verpflichtete nach dem GwG. Bei Kaufvermittlungen musst du beide Vertragsparteien identifizieren, sobald ein ernsthaftes Interesse besteht. Siehe Geldwäschegesetz im Maklerbüro.

Energieausweis übergeben. Spätestens bei Vertragsschluss, und die Übergabe solltest du dokumentieren.

Durchgehend

Datenschutz. Du verarbeitest umfangreiche personenbezogene Daten – von Interessenten, Eigentümern, Mietern. Verzeichnis von Verarbeitungstätigkeiten, Informationspflichten, Löschkonzept und Auftragsverarbeitungsverträge mit deinen Dienstleistern gehören dazu. Siehe DSGVO im Maklerbüro.

Aufbewahrung. Unterschiedliche Fristen aus Handels-, Steuer- und Geldwäscherecht. Siehe Aufbewahrungsfristen.

Die vier häufigsten Fehler in der Praxis

1. Der Maklervertrag entsteht zu spät. Erst besichtigen, dann Vertrag – und dann streiten, ob ein Provisionsanspruch besteht.
2. Die Widerrufsbelehrung fehlt oder ist veraltet. Der mit Abstand häufigste Grund für verlorene Provisionsansprüche gegenüber Verbrauchern.
3. Pflichtangaben im Inserat unvollständig, weil der Energieausweis noch nicht vorlag – und trotzdem inseriert wurde.
4. Die Geldwäscheprüfung wird vergessen oder erst beim Notar nachgeholt.

Alle vier sind vermeidbar, wenn sie an einer festen Stelle im Ablauf hängen statt im Gedächtnis. Genau dafür ist eine Checkliste je Objekt da – siehe Objektvermarktung: der Ablauf.