Energieausweis: Pflichtangaben in Immobilienanzeigen

Der Energieausweis ist die am häufigsten übersehene Pflicht in der Vermarktung – meistens nicht aus Nachlässigkeit, sondern weil das Objekt schon online sein soll, bevor der Ausweis vorliegt.

Hinweis: Dieser Beitrag beschreibt die Praxis und ersetzt keine Rechtsberatung. Prüfe den aktuellen Rechtsstand, insbesondere bei Änderungen des Gebäudeenergiegesetzes.

Die Pflichtangaben im Inserat

Nach dem Gebäudeenergiegesetz müssen in kommerziellen Immobilienanzeigen für Verkauf und Vermietung folgende Angaben enthalten sein, sofern ein Energieausweis vorliegt:

1. Art des Energieausweises – Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis
2. Der Energiekennwert – Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch in kWh/(m²·a)
3. Der wesentliche Energieträger der Heizung – etwa Gas, Fernwärme, Öl, Wärmepumpe
4. Das Baujahr des Gebäudes laut Energieausweis
5. Die Energieeffizienzklasse (A+ bis H)

Bei Nichtwohngebäuden zusätzlich der Endenergiebedarf für Wärme und Strom getrennt.

Diese Angaben müssen in jeder Anzeige stehen: im Portalinserat, im Exposé, in der Zeitungsanzeige. Ein Verweis auf das Exposé genügt im Portalinserat nicht.

Bedarfs- oder Verbrauchsausweis

Der Verbrauchsausweis stützt sich auf den tatsächlichen Verbrauch der letzten drei Jahre. Er ist günstiger (etwa 50 bis 150 Euro) und schneller zu bekommen. Nachteil: Er hängt stark vom Heizverhalten der Bewohner ab und sagt wenig über die Bausubstanz.

Der Bedarfsausweis basiert auf einer technischen Berechnung des Gebäudes. Er kostet mehr (etwa 300 bis 500 Euro) und braucht Unterlagen oder eine Begehung, ist dafür aber unabhängig vom Nutzerverhalten und aussagekräftiger.

Wann der Bedarfsausweis Pflicht ist: Bei Wohngebäuden mit bis zu vier Wohneinheiten, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die nicht mindestens auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 gebracht wurden. In allen anderen Fällen besteht ein Wahlrecht.

Wer den Ausweis besorgen muss

Der Eigentümer. Er ist verpflichtet, ihn bereitzustellen. Praktisch heißt das für dich: In der ersten Woche nach Auftragserteilung anfordern, weil die Beschaffung Wochen dauern kann.

Als Makler haftest du mit: Wer eine Anzeige ohne die Pflichtangaben schaltet, kann selbst belangt werden – auch wenn der Eigentümer den Ausweis nicht geliefert hat. Die praktische Konsequenz ist unbequem, aber eindeutig: kein Inserat ohne Energieausweis.

Gültigkeit und Ausnahmen

Energieausweise sind zehn Jahre gültig. Ein abgelaufener Ausweis ist kein Ausweis.

Ausnahmen von der Pflicht bestehen unter anderem bei:

• Baudenkmälern
• kleinen Gebäuden mit weniger als 50 Quadratmetern Nutzfläche
• Gebäuden, die nicht regelmäßig beheizt werden

Bei Denkmälern besteht die Ausweispflicht nicht – ein Hinweis darauf im Inserat vermeidet Rückfragen.

Übergabe an den Käufer

Der Energieausweis muss dem Käufer oder Mieter spätestens bei Vertragsabschluss übergeben werden, im Original oder in Kopie. Bereits bei der Besichtigung muss er vorgelegt werden.

Dokumentiere die Übergabe. Eine Zeile im Besichtigungsprotokoll oder eine Bestätigungsmail genügt und erspart im Streitfall die Diskussion.

Was bei Verstößen droht

Fehlende oder falsche Pflichtangaben sind eine Ordnungswidrigkeit und können mit Bußgeldern geahndet werden. Praktisch relevanter ist der zweite Weg: Abmahnungen durch Wettbewerber oder Verbände. Die Pflichtangaben gelten als Marktverhaltensregel, ihre Verletzung ist wettbewerbsrechtlich angreifbar.

Eine Abmahnung kostet regelmäßig mehrere hundert bis über tausend Euro – für eine Angabe, die zehn Sekunden gedauert hätte.

Der praktische Umgang

Nimm den Energieausweis in die Unterlagen-Checkliste, die du direkt bei Auftragserteilung abarbeitest – zusammen mit Grundbuchauszug und Wohnflächenberechnung. Siehe Objektvermarktung: der Ablauf.

Und leg dir eine feste Regel zu: Das Inserat geht erst online, wenn die fünf Angaben im Feld stehen. Nicht „wir tragen es nach".