Der Notartermin: was du als Makler vorbereiten musst

Der Notartermin ist der Moment, in dem sich zeigt, wie sauber vorgearbeitet wurde. Wenn dort noch verhandelt wird, ist im Vorfeld etwas schiefgelaufen.

Die Zwei-Wochen-Frist

Bei Kaufverträgen zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher muss dem Verbraucher der Vertragsentwurf mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stehen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Bei Verträgen zwischen Privatpersonen ist die Frist keine zwingende Wirksamkeitsvoraussetzung, aber der Notar hält sie in der Regel ein.

Praktisch heißt das: Der Entwurf muss zwei Wochen vor dem Wunschtermin bei allen Beteiligten sein. Wer den Notartermin in zehn Tagen legen will, muss den Entwurf gestern angefordert haben.

Was der Notar von dir braucht

Je vollständiger deine Angaben, desto schneller der Entwurf:

• Vollständige Daten beider Parteien (Name, Anschrift, Geburtsdatum, Familienstand, Steuer-Identifikationsnummer)
• Grundbuchangaben (Amtsgericht, Blatt, Flurstück)
• Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten
• Übergabetermin
• Mitverkauftes Inventar mit Wertangabe
• Bestehende Belastungen im Grundbuch und ob sie gelöscht werden
• Bei Wohnungen: Teilungserklärung, Verwalterzustimmung falls erforderlich

Was du im Entwurf prüfen solltest

Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet und prüft die Rechtmäßigkeit – nicht, ob der Vertrag das abbildet, was ihr besprochen habt. Das ist deine Aufgabe:

Kaufpreis und Fälligkeit. Stimmt die Summe, sind die Fälligkeitsvoraussetzungen wie besprochen?

Übergabetermin. Häufigste Fehlerquelle. Steht das vereinbarte Datum drin, und ist geregelt, was bei Verzögerung gilt?

Inventar. Was mitverkauft wird, gehört mit Wertangabe in den Vertrag. Das ist auch steuerlich relevant, weil auf Inventar keine Grunderwerbsteuer anfällt – aber die Angabe muss realistisch sein.

Mängelregelung. Der übliche Ausschluss der Sachmängelhaftung – und ob bekannte Mängel ausdrücklich aufgeführt sind. Das ist der wichtigste Punkt für den Verkäufer: Was er kennt und nicht offenlegt, kann später zu Haftung führen.

Belastungen. Werden Grundschulden gelöscht, und wer trägt die Kosten?

Beide Seiten vorbereiten

Den Verkäufer: Was am Termin passiert, wie lange es dauert, was mitzubringen ist (Ausweis, Steuer-ID, Grundbuchunterlagen). Und der wichtige Hinweis: Offenlegung bekannter Mängel schützt ihn selbst.

Den Käufer: Ablauf, Kaufnebenkosten im Überblick, wann und wie gezahlt wird, wann der Schlüssel kommt. Käufer sind beim Notartermin häufig nervös – eine gute Vorbereitung ist ein echter Teil deiner Leistung.

Beide: Der Notar liest den kompletten Vertrag vor. Das dauert bei einem normalen Kaufvertrag vierzig Minuten bis eine Stunde. Wer das nicht weiß, ist irritiert.

Deine Pflichten vor dem Termin

Identifizierung nach dem Geldwäschegesetz. Als Makler bist du Verpflichteter nach dem GwG und musst beide Vertragsparteien identifizieren, bevor der Vertrag geschlossen wird. Details in Geldwäschegesetz im Maklerbüro.

Provisionsvereinbarung. Sie muss vor dem Kaufvertrag stehen und den Regelungen zur Provisionsteilung entsprechen, siehe Provisionsteilung.

Energieausweis. Er muss dem Käufer spätestens bei Vertragsschluss übergeben werden – die Übergabe solltest du dokumentieren.

Die häufigsten Stolperstellen

Der Übergabetermin passt nicht zur Finanzierung. Die Bank zahlt erst bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen aus. Wenn der Übergabetermin davor liegt, entsteht eine Lücke.

Nicht alle Eigentümer sind anwesend. Bei Erbengemeinschaften oder Ehepaaren im gesetzlichen Güterstand müssen unter Umständen alle mitwirken oder eine Vollmacht vorliegen. Das zwei Tage vorher zu merken ist unangenehm.

Vollmachten fehlen oder sind nicht beglaubigt.

Die Verwalterzustimmung bei Wohnungen ist nicht eingeholt, obwohl die Teilungserklärung sie verlangt.

Dieser Artikel beschreibt die Praxis aus Maklersicht und ersetzt keine Rechtsberatung. Vertragsfragen gehören zum Notar oder zum Anwalt.