Immobilienfotos: was du selbst besser machen kannst

Von allen Stellschrauben in der Vermarktung hat keine einen so direkten Effekt auf die Anfragenzahl wie das Titelbild. Ein schlechtes erstes Foto kann ein gutes Objekt in einer Portalliste unsichtbar machen.

Die Vorbereitung ist wichtiger als die Kamera

Achtzig Prozent des Ergebnisses entstehen, bevor man die Kamera anfasst:

Aufräumen, und zwar radikal. Alles vom Boden, alles von den Arbeitsflächen, Magnete vom Kühlschrank, Handtücher aus dem Bad, Schuhe aus dem Flur. Persönliche Fotos abnehmen – nicht nur aus Datenschutzgründen, sondern weil sich Interessenten sonst nicht selbst in den Räumen sehen.

Alle Lichter an, auch tagsüber. Das gleicht die Helligkeitsunterschiede zwischen Fenster und Raum aus.

Rollläden hoch, Vorhänge zur Seite.

Toilettendeckel schließen. Klingt banal, ist der häufigste Fehler in deutschen Immobilienanzeigen.

Autos aus der Einfahrt, Mülltonnen aus dem Bild.

Tageszeit und Licht

Für Außenaufnahmen ist die beste Zeit der späte Vormittag oder der frühe Abend, wenn die Sonne nicht senkrecht steht. Vermeide grelle Mittagssonne mit harten Schatten und bedeckten Himmel, der alles grau macht.

Für Innenaufnahmen ist ein heller, leicht bewölkter Tag ideal – das Licht ist weich und die Fenster brennen nicht aus.

Wichtig: Innen- und Außenaufnahmen möglichst am selben Tag. Ein Exposé mit sommerlichem Garten und winterlichem Wohnzimmer wirkt zusammengestückelt.

Perspektive: die drei Regeln

1. Auf Brusthöhe fotografieren, nicht auf Augenhöhe. Etwa 1,40 bis 1,50 Meter. Das lässt Räume größer wirken und verhindert, dass der Boden dominiert.

2. Aus der Ecke fotografieren. Der Blick von einer Raumecke diagonal in den Raum zeigt am meisten Fläche. Ein Foto frontal gegen eine Wand zeigt eine Wand.

3. Die Kamera gerade halten. Kippende senkrechte Linien sind das deutlichste Kennzeichen eines Amateurfotos. Fast jedes Smartphone hat eine Wasserwaage in der Kamera-App – einschalten und benutzen.

Was mit dem Smartphone geht und was nicht

Moderne Smartphones machen bei gutem Licht brauchbare Bilder. Ihre Grenzen liegen bei:

Hohen Kontrasten. Ein Zimmer mit hellem Fenster wird entweder außen weiß oder innen dunkel. Das lässt sich mit HDR teilweise ausgleichen, aber nicht vollständig.

Engen Räumen. Kleine Bäder und Flure brauchen ein echtes Weitwinkel. Die Weitwinkellinsen der Smartphones verzerren an den Rändern stark.

Dämmerungsaufnahmen. Die klassische Außenaufnahme zur blauen Stunde funktioniert ohne Stativ und lange Belichtung nicht.

Wann sich ein Profi rechnet

Eine professionelle Fotoserie kostet je nach Region und Umfang 250 bis 600 Euro. Bei einer Nettoprovision im fünfstelligen Bereich ist das ein sehr überschaubarer Anteil.

Der Fotograf lohnt sich fast immer bei:

• Objekten über dem regionalen Durchschnittspreis
• Objekten mit besonderen Merkmalen, die schwer einzufangen sind (Aussicht, Architektur)
• schwierigen Lichtsituationen
• Alleinaufträgen, in die du ohnehin investierst

Er lohnt sich selten bei kleinen Objekten in Marktlagen, in denen ohnehin zwanzig Anfragen kommen.

Was du nach den Fotos nicht tun solltest

Nicht übermäßig bearbeiten. Ein Rasen, der leuchtend grün ist, und ein Himmel, der eingesetzt wurde, erzeugen bei der Besichtigung Enttäuschung – und dieser Effekt kostet mehr, als das schönere Bild einbringt.

Nichts wegretuschieren, was zum Objekt gehört. Der Strommast vor dem Fenster verschwindet nicht dadurch, dass er im Foto fehlt. Er verschwindet nur bis zum Besichtigungstermin.

Nicht zu wenige Bilder einstellen. Interessenten wollen alle Räume sehen. Ein Exposé mit vier Bildern erzeugt Misstrauen: Was wird verschwiegen? Zwölf bis zwanzig Bilder sind ein guter Richtwert, inklusive Grundriss und Außenaufnahmen.

Nicht die Reihenfolge dem Zufall überlassen. Das beste Bild zuerst, danach ein Rundgang in logischer Reihenfolge – wie man durch die Wohnung geht.