Immobilienportale richtig bespielen: ImmoScout24, Immowelt, Kleinanzeigen

Der Portalposten ist für die meisten Maklerbüros die größte laufende Ausgabe – je nach Paket und Region zwischen 350 und 600 Euro im Monat, in Ballungsräumen deutlich mehr. Umso erstaunlicher, wie selten geprüft wird, was davon tatsächlich wirkt.

Die drei großen Portale im Vergleich

ImmoScout24 ist mit deutlichem Abstand Marktführer und für die meisten Objekte unverzichtbar. Höchste Reichweite, beste Datenqualität, entsprechend teuer. Die Anfragen sind im Schnitt qualifizierter als bei den anderen Portalen.

Immowelt hat regional unterschiedliche Stärke. In manchen Regionen fast gleichauf mit ImmoScout, in anderen weit abgeschlagen. Deutlich günstiger. Lohnt sich fast immer als Ergänzung, selten als Ersatz.

Kleinanzeigen ist der Sonderfall: kostenlos oder sehr günstig, riesige Reichweite, aber deutlich niedrigere Anfragenqualität. Für Vermietungen und günstige Objekte oft überraschend gut, für hochpreisige Objekte eher unpassend.

Was du vor dem nächsten Vertragsabschluss prüfen solltest

Die meisten Makler verlängern ihre Portalverträge, ohne den Ertrag zu kennen. Drei Zahlen, die du haben solltest:

Anfragen pro Portal und Objekt. Nicht Aufrufe – Anfragen. Aufrufe sind eine Eitelkeitszahl.

Abschlüsse pro Portal. Bei welchem Portal ist der Käufer tatsächlich hergekommen? Das erfährst du nur, wenn du beim Erstkontakt notierst, woher der Interessent kam.

Kosten pro Anfrage. Portalkosten geteilt durch Anfragen. Dieser Wert schwankt zwischen den Portalen oft um den Faktor drei bis fünf.

Wer diese Zahlen ein halbes Jahr sauber führt, verhandelt beim nächsten Vertrag aus einer anderen Position – oder streicht ein Portal.

Die Anzeige optimieren

Vollständigkeit schlägt Schönheit. Portale bewerten die Vollständigkeit der Objektdaten und ranken danach. Jedes leere Feld kostet Sichtbarkeit. Fülle auch die Felder aus, die dir unwichtig erscheinen.

Titelbild. Siehe Immobilienfotos. Nichts wirkt stärker.

Der richtige Objekttyp und die richtige Kategorie. Ein Reihenmittelhaus, das als „Sonstiges" eingestellt ist, taucht in den meisten Suchen nicht auf.

Preis knapp unter Suchschwellen. Wer 505.000 aufruft, fällt aus allen Suchen mit Obergrenze 500.000 heraus. Das kostet real Interessenten. Mehr dazu in Preisstrategie.

Aktualisieren statt neu einstellen. Manche Portale werten regelmäßige Aktualisierungen positiv. Ein neues Foto oder eine ergänzte Beschreibung nach drei Wochen kann die Sichtbarkeit auffrischen.

Wann sich Zusatzprodukte lohnen

Top-Platzierungen, Premium-Inserate und Hervorhebungen kosten pro Objekt zwischen 50 und 300 Euro.

Sie lohnen sich, wenn das Objekt schwer vermittelbar ist, in einem Markt mit vielen vergleichbaren Angeboten steht oder wenn nach drei Wochen zu wenig kommt.

Sie lohnen sich nicht bei gefragten Objekten in engen Märkten. Wer ohnehin zwanzig Anfragen bekommt, braucht keine dreißig – er braucht bessere.

Der Fehler, der am meisten kostet

Nicht die Portalauswahl, sondern die Bearbeitung der Anfragen, die dort ankommen.

Ein Büro, das 500 Euro im Monat für Reichweite ausgibt und dann zwölf Anfragen im Quartal unbeantwortet lässt, hat kein Reichweitenproblem. Genau dieser Zusammenhang ist der Grund, warum Portalkosten oft als zu hoch empfunden werden: Nicht das Inserat ist zu teuer, sondern die Verwertung ist zu schlecht.

Wie du die Bearbeitung in den Griff bekommst, steht in Portalanfragen effizient bearbeiten und im Leitfaden zur Anfragenbearbeitung.

Die eigene Website

Sie ersetzt kein Portal, aber sie wirkt an anderer Stelle: Interessenten und vor allem Eigentümer prüfen dich. Wer ein Objekt sucht, kommt über das Portal. Wer einen Makler sucht, kommt über Google.

Für die Akquise ist die eigene Sichtbarkeit deshalb wichtiger als für den Verkauf – und dort deutlich günstiger als jedes Portalpaket.